Tasación de la vivienda
100% reclamable
El gasto que pagaste antes de firmar para valorar la vivienda. Según el Tribunal Supremo (STS 35/2021), es el banco quien debe asumirlo, porque se hace en su interés como garantía del préstamo.
Tasación, notaría, registro, gestoría y comisión de apertura: el banco te los cobró todos, pero la ley y los tribunales dicen que muchos de ellos son abusivos y deben devolverte el dinero. Nosotros lo reclamamos por ti.
El Tribunal Supremo y el TJUE han declarado abusivo que el banco cargue al consumidor todos los gastos de formalización. Estos son los cinco conceptos reclamables — y el porcentaje que la jurisprudencia devuelve al cliente.
El gasto que pagaste antes de firmar para valorar la vivienda. Según el Tribunal Supremo (STS 35/2021), es el banco quien debe asumirlo, porque se hace en su interés como garantía del préstamo.
Los honorarios del notario se reparten al 50% entre banco y cliente según la STS 46/2019. Tú pagaste el 100% y puedes reclamar la mitad más los intereses legales correspondientes.
El coste de inscribir la hipoteca en el Registro es íntegramente del banco, porque a él le beneficia tener la garantía registrada. Recuperable al completo.
La gestoría que tramita la escritura actúa en interés del banco. El Supremo declaró abusiva la cláusula que te los cargaba a ti en exclusiva: recuperas el 100%.
Es el único concepto que no se recupera siempre. Se somete a un doble control: que la cláusula fuera transparente —informada y comprensible antes de firmar— y que el importe sea proporcionado al servicio. El Supremo ha anulado unas y ha validado otras: en mayo de 2026 dio por buena una comisión del 1,5%. Hay que mirar la escritura, y te decimos si la tuya entra o no.
Además de los gastos, reclamamos los intereses legales devengados desde la fecha en que pagaste cada factura. En hipotecas antiguas, pueden suponer un 20-30% extra sobre la cantidad principal.
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Es la primera pregunta de casi todo el mundo, y la defensa favorita de los bancos. El Tribunal Supremo la resolvió en febrero de 2026.
Durante años las entidades sostuvieron que el plazo para reclamar empezaba a correr desde la firma de la hipoteca, o desde que salieron las primeras sentencias, o desde que el asunto apareció en los medios. Con ese argumento intentaban cerrar miles de reclamaciones de hipotecas antiguas.
La STS 312/2026, de 25 de febrero, lo zanja: el plazo de prescripción de la acción para recuperar los gastos empieza desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. Y añade algo igual de importante: la carga de la prueba es del banco. Es la entidad quien tiene que acreditar cuándo conoció el consumidor que la cláusula era abusiva; si no lo prueba, el plazo ni siquiera ha empezado.
No basta con que hubiera sentencias publicadas ni con que el tema saliera en prensa. Hace falta un conocimiento real o razonablemente acreditado por parte de esa persona concreta.
En la práctica: que tu hipoteca sea de 2006 o de 2010 no cierra la puerta por sí solo. Lo decisivo no es la antigüedad de la firma, sino si el banco puede demostrar que tú sabías que aquello era abusivo. En la inmensa mayoría de los casos, no puede.
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Estas son las resoluciones del Tribunal Supremo y del TJUE que aplicamos en cada caso. Son firmes y vinculan a todos los tribunales españoles.
El Pleno del Supremo fija el reparto: el banco asume tasación, registro y gestoría; los gastos de notaría se reparten al 50%. Piedra angular de toda reclamación actual.
El TJUE refuerza la protección del consumidor estableciendo que el plazo para reclamar no puede empezar antes de que el cliente conozca su derecho. Amplía la ventana de reclamación.
El Supremo, aplicando la doctrina del TJUE, confirma que la comisión de apertura es reclamable cuando el banco no demuestra que responde a servicios efectivamente prestados.
Fija el dies a quo de la acción de restitución: la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. Y carga al banco con la prueba de cuándo conoció el consumidor la abusividad. Si la entidad no lo acredita, el plazo no ha comenzado. Desmonta la estrategia con la que se intentaban cerrar las reclamaciones de hipotecas antiguas.
La comisión de apertura no es automáticamente abusiva. Se somete a control de transparencia y de proporcionalidad del importe. En mayo de 2026 el Supremo validó una del 1,5% sobre un préstamo de 186.000 €. Por eso es el único concepto que estudiamos caso por caso antes de incluirlo en la reclamación.
La devolución no es solo el importe del gasto: incluye el interés legal desde el día en que pagaste cada factura, no desde que se presenta la demanda. Lo fija el Supremo aplicando el artículo 1303 del Código Civil. En hipotecas de hace quince o veinte años, esa parte puede suponer entre un 20% y un 30% adicional sobre el principal.
📖 Lee nuestra guía: reclamar los gastos de hipoteca en 2026