- Se recupera el 100% de registro, gestoría y tasación y el 50% de la notaría.
- La devolución habitual está entre 1.000 € y 3.000 €, más intereses legales.
- La mayoría sigue a tiempo: la acción de nulidad no prescribe y el Supremo ha fijado que el plazo de restitución cuenta desde que conociste la abusividad (STS 857/2024 y STS 48/2026).
- Puedes reclamar aunque hayas cancelado la hipoteca o vendido la casa.
- Si se gana, las costas suelen imponerse al banco: el coste para ti puede ser cero.
Qué son los gastos de hipoteca y por qué se reclaman
Durante años, al firmar una hipoteca el banco incluía una cláusula que obligaba al cliente a pagar todos los gastos de constitución del préstamo: notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. Los tribunales han declarado abusiva esa cláusula, porque imponía al consumidor unos gastos que, en buena parte, correspondían al banco.
La consecuencia es clara: si firmaste tu hipoteca con una cláusula de este tipo, tienes derecho a que el banco te devuelva las cantidades que no te correspondía pagar, más los intereses legales desde cada pago.
Qué gastos se recuperan exactamente
No todos los gastos se devuelven al 100%. El Tribunal Supremo ha fijado un reparto según a quién beneficia cada gasto:
El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), que suele ser la partida más alta, por regla general no se recupera en las hipotecas anteriores a la reforma de 2018, ya que el Supremo atribuyó ese impuesto al prestatario. Las copias de la escritura las paga quien las solicita.
La lógica de quién paga qué
El criterio es a quién beneficia cada gasto. El registro y la gestoría sirven al banco para garantizar e inscribir su préstamo, así que los asume él. La notaría, al documentar un contrato que interesa a las dos partes, se comparte. Conocer este reparto evita aceptar ofertas del banco por debajo de lo que realmente corresponde.
Cuánto puedes recuperar
La cifra depende del importe de la hipoteca y de las facturas concretas, pero en la mayoría de los casos la devolución se mueve entre 1.000 € y 3.000 €, a los que se suman los intereses legales calculados desde la fecha en que se pagó cada gasto. En hipotecas de importe elevado, la cantidad puede ser mayor.
Reúne la escritura de la hipoteca y, si las conservas, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, se pueden obtener copias. Con esa documentación calculamos gratis y sin compromiso cuánto te corresponde antes de iniciar nada.
¿Ha prescrito mi derecho? El punto clave
Es la duda que más frena a la gente, y donde más interesa a los bancos sembrar confusión. Hay que distinguir dos acciones:
1. Acción de nulidad de la cláusula
Es imprescriptible. En cualquier momento puedes pedir al juzgado que declare nula la cláusula de gastos, sin importar cuándo firmaste.
2. Acción para recuperar el dinero
Tiene un plazo de cinco años (art. 1964 del Código Civil), pero la clave es desde cuándo se cuenta. El Tribunal Supremo, en su doctrina reciente (entre otras, STS 857/2024 y STS 48/2026), ha establecido que ese plazo no empieza con la publicación de la jurisprudencia general, sino desde que el consumidor tuvo conocimiento real y efectivo del carácter abusivo de la cláusula. Y, además, es el banco quien debe probar que el cliente lo sabía antes.
Por qué la mayoría sigue a tiempo
Al situar el inicio del plazo en el conocimiento real del consumidor —y poner la carga de la prueba en el banco—, los tribunales han mantenido abierta la puerta a reclamar para la inmensa mayoría de los afectados. Aun así, conviene no demorarse: cada caso debe valorarse individualmente.
Cómo reclamar paso a paso
-
Revisar la escritura y reunir las facturas
Localizamos la cláusula de gastos en tu escritura y calculamos, a partir de las facturas, la cantidad exacta que te corresponde. Este estudio es gratuito.
-
Reclamación previa al banco
Se presenta una reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad. La mayoría rechaza o no responde, pero es un paso que conviene dejar documentado.
-
Demanda judicial
Si el banco no devuelve lo que corresponde, se interpone demanda. Se solicita la nulidad de la cláusula y la restitución de los gastos más los intereses legales.
-
Sentencia y cobro
Si se gana, el juzgado declara la nulidad, condena al banco a devolver el dinero con intereses y, normalmente, le impone las costas. Después se procede al cobro.
Errores que conviene evitar
Aceptar la primera oferta del banco
Algunas entidades ofrecen devolver solo una parte (por ejemplo, la mitad de todo) para cerrar el asunto. Conociendo el reparto real, esa oferta suele quedarse corta. No aceptes sin contrastar la cifra.
Dar por perdida la reclamación por el plazo
Mucha gente cree que «ya es tarde». Con la doctrina actual del Supremo, la mayoría sigue a tiempo. Descartarlo sin un análisis es renunciar a un dinero que probablemente te corresponde.
Si firmaste tu hipoteca con una cláusula que te obligó a pagar todos los gastos, lo más probable es que tengas derecho a recuperar entre 1.000 € y 3.000 €, más intereses. La nulidad no prescribe y, según el Supremo, la mayoría sigue a tiempo de reclamar. Un análisis previo gratuito te dice cuánto te corresponde. Conoce cómo trabajamos en cada caso.